YİĞİT BULUT / VATAN

Bugün “tatilin” verdiği “rahatlık” içinde “ekonomik-siyasi dinamiklerden uzak” ve son dönemde gelen sorular içinde fazlasıyla yer tutan bir başlığa değinmek istiyorum. Gelen mesajlarda “çıkarımlar ve sonrası soru çok net; mortgage sistemi bir mucize mi? Herkes ev sahibi olabilecek mi? Nelere dikkat etmek gerekiyor?”

Sevgili dostlar, Başbakanımız’ın da “evi olmayan kalmayacak” açıklamasını yaptığı bir ortamda “diğer şartlar” göz ardı edilerek “vatandaş olarak bizlerin” acaba demesi gayet doğal.

Bu noktada başlığa yeni birkaç alt soru eklemek ve konuyu sorgulamak istiyorum. Faiz düşerken, konut fiyatları yükselirse ne olacak? Ev almak için en doğru zamanı nasıl belirleyeceğiz? Mortgage’la mı yoksa “peşin parayla” mı alım yapmak daha doğru? Düşen faiz, fiyatlara yansıyınca “dengeler” nasıl değişecek?

Konunun detayına geçmeden yeni bir soru soralım: Bugün ortalama 120 ay vade ile aylık yüzde 1.20-1.50 aralığında bir faizle konut kredisi alabiliyorsunuz. Diyelim ki ilk etapta bu faizin geçen yıl düştüğü aralık olan yüzde 0.90-1.10 bandına, daha sonra da orta vadede özellikle “mortgage” ile aylık yüzde 0.50-0.70 aralığına gerilediğini varsayalım. Böyle bir geri çekilme dikkate alındığında; istediğimiz evi şimdi mi almalı yoksa biraz daha beklemeli miyiz?

Kararımızı vermemizi sağlayacak olan kriter; faizin düştüğü ortamda, beklemeyle satın alacağımız evin, prim yapıp yapmayacağı ve ödenilecek toplam anaparadır.

Peki 100 bin YTL’yi yüzde 1.60 yerine yüzde 0.90 veya 0.70 ile borçlanırsanız, vade sonunda ne kadar geri ödeme yaparsınız?

1- 100 bin YTL’yi yüzde 1.30 ile 120 ay borçlanırsanız toplamda 199 bin YTL geri ödersiniz.

2- 100 bin YTL’yi yüzde 0.90 ile 120 ay vadede borçlanırsanız, toplamda 178 bin 920 YTL geri ödersiniz.

3- Aynı miktarı, aynı vadede yüzde 0.70 ile kullanırsanız, 159 bin 120 YTL geri ödersiniz.

Çıkarım 1: Görüldüğü gibi düşen faiz toplam ödemede çok ciddi farklara yol açıyor. Kaldığımız yerden sorgulamaya devam edelim; faiz düşüyor, toplam ödeme düşüyor ama alacağımız evin fiyatı da artıyor; nasıl karar vereceğiz?

Çıkarım 2: Anapara artmaz yani faiz düşsün diye beklerken almayı planladığımız konut prim yapmaz ise sorun yok. Faiz düştükçe toplam ödeme düşeceği için ev almak için beklemekte yarar var.

Çıkarım 3: Anapara artar yani ‘faiz düşsün diye beklerken, almayı planladığımız emlak prim yapar’ ise ciddi bir sorun var demektir. Böyle bir durumda ‘ne kadar prim yapabileceğini’ ve ‘faizin ne kadar düşebileceğini’ doğru tahmin etmek çok önemli. Tablomuzdan da görülebileceği gibi faiz düşerken, almayı planladığınız emlak prim yapıyorsa, karşımıza toplam ödeme bazında daha yüksek maliyetli durumlar çıkabilir.

Sevgili dostlar, tatil günü kafanızı “rakamlar” ile karıştırmak istemiyorum ama “mucize” diye pazarlanan sistem içinde “sadece sebep-sonuç” ilişkisi içinde dahi sorgulamamız gereken çok ciddi kriterler var. İşin bir de “tamamına kredi alamama, kredibilite kriterleri ve almak istediğimiz yapıların hukuki durumu” gibi “hayal öncesi” ortaya dökülmesi gereken tarafları var. Onları da başka bir yazıya bırakıyorum.

Son söz: Senaryolar ve altlarında verdiğimiz tablolardan da görüldüğü gibi ‘bekleyelim nasıl olsa faiz düşecek’ önermesi almak istediğimiz konutun fiyatının artması durumunda her zaman doğru olmuyor. Bu tip piyasalarda daha açıkçası; Türk emlak piyasasının son dönemde içinden geçtiği dinamik içinde, birkaç değişkeni birden tespit etmek, nasıl değişeceklerini doğru tahmin etmek ve en önemlisi varsayımlarımızın, sonucu nasıl değiştireceğini analitik açıdan rakamlarla yansıtabilmek çok önemli.

Bu dengeyi kurabilenler bu süreçten kârlı çıkabilir. Siz de durumunuzu bu tablolara uygun senaryolar içinde oluşturacağınız denklemlerle sorgulayabilirsiniz.

Anapara olarak kabul ettiğimiz 100 bin YTL’yi katlarına göre değiştirebilir ve almak istediğiniz evin ödeme tablolarına sahip olabilirsiniz. Buradaki ayrıntı ‘ev almak için bekleme yapmanız’ durumunda faiz düşüşü ve evin değer artışını doğru tahmin etmenizdir.

Not: Bana sorarsanız “ne olur” diye, strateji oluşturmak isteyenler için yukarıdaki detayları aktardım. Benim görüşüm; dünya “nakit kraldır” dönemine giriyor. Bu cümle “çok önemli”.

100 bin YTL’lik ev için 175 bin YTL ödeniyor


Almak istediğimiz evin değeri (YTL) Faiz (%) Aylık ödeme (YTL) Toplam ödeme (YTL)



100 bin 0.99 1.462 175.400

110 bin 0.90 1.536 184.320

110 bin 0.80 1.459 175.080

120 bin 0.69 1.500 180.000

135 bin 0.60 1.607 193.000

150 bin 0.50 1.688 203.000